Venerdì 22 Marzo 2019

CODICE CIVILE

IL CONDOMINIO NEL CODICE CIVILE Artt. 1117-1139 c.c.

Articolo 1117 (Parti comuni dell'edificio)
“Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o proporzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessario all'uso comune;2) i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso ed al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini”.
Articolo 1118 (Diritti dei partecipanti sulle cose comuni)
“Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall'articolo precedente è proporzionato al valore del piano o proporzione di piano che gli appartiene, se il titolo non risponde altrimenti.Il condominio non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione”.
Articolo 1119 (Indivisibilità)
“Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della casa a ciascun condomino”.
Articolo 1120 (Innovazioni)
“I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.Sono vietate le innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino”.
Articolo 1121 (Innovazioni gravose o voluttuarie)
“Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e manutenzione dell'opera”.
Articolo 1122 (Opere sulle parti dell'edificio di proprietà comune)
“Ciascun condomino, nel piano o proporzione di piano di sua proprietà, non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell'edificio”.
Articolo 1123 (Ripartizione delle spese)
“Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.
Articolo 1124 (Manutenzione e ricostruzione delle scale)
“Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono.La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione dei valori dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.Al fine del concorso nella metà della spesa , che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune”.
Articolo 1125 (Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai)
“Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti , restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto”.
Articolo 1126 (Lastrici solari di uso esclusivo)
“Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo di cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.
Articolo 1127 (Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio)
“ Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuova fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo.La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non lo consentono.I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questo pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti.Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere ad altri condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica , diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante.Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano diritto di usare”.
Articolo 1128 (Perimento totale o parziale dell'edificio)
“Se l'edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre quarti del suo valore, ciascuno dei condomini può richiedere la vendita all'asta del suolo o dei materiali, salvo che sia stato diversamente convenuto.Nel caso di perimento di una parte minore, l'assemblea dei condomini delibera circa la ricostruzione delle parti comuni dell'edificio, e ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle parti stesse.L'indennità corrisposta per l'assicurazione relativa alle parti comuni è destinata alla ricostruzione di queste.Il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione dell'edificio è tenuto a cedere agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà, secondo la stima che ne sarà fatta, salvo che non preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei condomini”.
Articolo 1129 (Nomina e revoca dell'amministratore)
“Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un amministratore.Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.L'amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea.Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'art. 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio sono annotate in apposito registro”.
Articolo 1130 (Attribuzioni dell'amministratore)
“L'amministratore deve:1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio;2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento di tutti i condomini;3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione”.
Articolo 1131 (Rappresentanza)
“Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia conto terzi.Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini.L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni”.
Articolo 1132 (Dissenso dei condomini rispetto alle liti)
“Qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all'amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della dite per il caso di soccombenza. L'atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione.Il condomino dissenziente ha diritto alla rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa.Se d'esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente”.
Articolo 1133 (Provvedimenti presi dall'amministratore)
“I provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini contro i provvedimenti dell'amministratore è ammesso ricorso all'assemblea. Senza pregiudizio del ricorso all'autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall'art. 1137 c.c.”.
Articolo 1134 (Spese fatte dal condominio)
“Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente”.
Articolo 1135 (Attribuzione dell'assemblea dei condomini)
“ Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti l'assemblea dei condomini provvede:1) alla conferma dell'amministratore e alla eventuale sua retribuzione;2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;3) all'approvazione dei rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione;4) alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale;L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne prima all'assemblea”.
Articolo 1136 (Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni)
“L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi del partecipanti al condominio.Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima, e in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima: la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma.Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell'art. 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio.L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione.Dalle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore”.
Articolo 1137 (Impugnazioni delle deliberazioni dell'assemblea)
“Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino dissenziente può far ricorso all'autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende l'esecuzione del provvedimento salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità stessa.Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti”.
Articolo 1138 (Regolamento di condominio)
“Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'art. 1136 e trascritto nel registro indicato dall'ultimo comma dell'art. 1129. Esso può essere impugnato a norma dall'art. 1107.Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137”.
Articolo 1139 (Rinvio alle norme sulla comunione)
“Per quanto non è espressamente previsto da questo capo si osservano le norme sulla comunione in generale.A conclusione delle norme sul condominio degli edifici, il legislatore inserisce un articolo di rinvio, specificando che per tutto quanto non contenuto o non ravvisabile negli articoli da 1117 a1138 c.c. in materia condominiale, è necessario riferirsi alle norme sulla comunione in generale.In base a tale riconoscimento, gli istituti previsti dagli articoli dal 1100 al 1116 c.c. sono applicabili al condominio, salvo le eccezioni degli articoli seguenti (i quali in realtà, più che eccepire, specificano), ed in particolar modo gli articoli 1102; 1105; 1108; e 1110, che attengono in maniera specifica ai poteri di gestione del singolo condomino (o comunista) e di tutti i comproprietari assieme”.

LA PRIVACY IN CONDOMINIO - 03 luglio 2006, Gazzetta Ufficiale n. 152

La Privacy in condominio

 

IL GARANTE PER LA PROTEZIONE DEI DATI PERSONALI

 

In data odierna, in presenza del prof. Francesco Pizzetti, presidente, del dott. Giuseppe Chiaravalloti, vice presidente, del dott. Giuseppe Fortunato e del dott. Mauro Paissan, componenti, e del dott. Giovanni Buttarelli, segretario generale;

Visto il Codice in materia di protezione dei dati personali (d.lg. 30 giugno 2003, n. 196);

Vista la documentazione in atti ed esaminate le osservazioni pervenute a seguito della consultazione pubblica indetta l'8 febbraio 2006;

Viste le osservazioni formulate dal segretario generale ai sensi dell'art. 15 del regolamento del Garante n. 1/2000;

Relatore il dott. Giuseppe Fortunato;

PREMESSO

1. Il trattamento di dati personali nell'ambito dell'amministrazione di condomini

Sono pervenuti a questa Autorità diversi quesiti e segnalazioni concernenti le operazioni di trattamento di dati personali effettuate nell'ambito delle attività connesse all'amministrazione dei condomini: presentando profili comuni −con specifico riguardo alla circolazione di informazioni personali per la gestione della proprietà comune, riferite ai singoli partecipanti al condominio (di seguito, "partecipanti"), o concernenti l'intera amministrazione condominiale−, le medesime sono suscettibili di trattazione unitaria con il presente provvedimento nel quale si è altresì tenuto conto delle comunicazioni (settantacinque, comprendenti anche richieste di chiarimenti, quesiti e osservazioni) pervenute all'Autorità da privati e da associazioni di categoria a seguito della consultazione pubblica indetta l'8 febbraio 2006.

I profili prevalentemente presi in considerazione nelle comunicazioni inviate (in larga parte già presenti nelle segnalazioni e nei quesiti presentati all'Autorità) riguardano:

  • la questione della titolarità del trattamento nell'ambito della gestione condominiale;
  • la tipologia dei dati trattati, tra i quali vengono indicati:
    1. i dati inerenti il condominio complessivamente inteso quale ente di gestione;
    2. i dati personali riferiti ai singoli partecipanti al condominio, nei limiti delle informazioni personali raccolte ed utilizzate per le finalità riconducibili alla disciplina civilistica;
    3. il trattamento dei dati relativi a soggetti diversi dai partecipanti al condominio;
  • la circolazione, in varie forme, di dati relativi alla gestione condominiale;
  • le problematiche afferenti alle misure di sicurezza;
  • il trattamento di dati personali, sensibili e giudiziari.

Tenendo conto delle osservazioni pervenute nel corso della consultazione pubblica e delle segnalazioni presentate all'Autorità, ferma restando l'applicabilità delle regole di diritto comune (in particolare degli artt. 1117 e ss. c.c.), il Garante, ai sensi dell'art. 154, comma 1, lett. c), del Codice, al fine di rendere conformi alle disposizioni vigenti in materia di protezione dei dati personali i trattamenti effettuati nell'ambito dell'amministrazione dei condomini, prescrive ai titolari del trattamento l'adozione delle misure di seguito specificamente indicate.

2. Tipologia di informazioni oggetto di trattamento nell'ambito dell'attività di amministrazione del condominio e principi di pertinenza e non eccedenza

Affinché il trattamento di dati personali effettuato nell'ambito dell'attività di amministrazione del condominio si svolga nell'osservanza del principio di liceità (previsto all'art. 11 del Codice), in termini generali, possono formare oggetto di trattamento da parte della compagine condominiale unitariamente considerata −di regola con l'ausilio dell'amministratore di condominio (nell'eventuale veste di responsabile del trattamento ai sensi degli artt. 4, comma 1, lett. g), e 29 del Codice)− le sole informazioni personali pertinenti e necessarie rispetto allo svolgimento delle attività di gestione ed amministrazione delle parti comuni ed idonee a determinare, secondo le regole del codice civile (artt. 1117 ss. c.c.), le posizioni di dare ed avere dei singoli partecipanti (siano essi proprietari o usufruttuari: cfr. art. 67 disp. att. c.c.).

2.1. Le informazioni trattate possono riguardare non solo tutta la compagine condominiale unitariamente considerata (ad esempio, i dati relativi a consumi collettivi del condominio), ma possono altresì riferirsi a ciascun partecipante, individualmente considerato, in quanto necessarie ai fini dell'amministrazione comune: queste ultime consistono, ad esempio, nei dati anagrafici e negli indirizzi dei partecipanti, elementi la cui reciproca conoscenza può risultare indispensabile per consentire la regolare convocazione dell'assemblea (alla luce delle disposizioni contenute nell'art. 66 disp. att. c.c.), nonché per verificare la validità delle deliberazioni dalla stessa adottate (ad esempio, ai fini dell'impugnazione ex art. 1137 c.c.). Del pari, possono formare oggetto di trattamento anche le quote millesimali attribuite a ciascuno dei condomini e i dati personali necessari a commisurarle o, comunque, rilevanti per la determinazione di oneri nell'ambito condominiale (art. 68 disp. att. c.c. e art. 1123 c.c.); dalle quote millesimali è dato altresì ricavare il quorum per la regolare costituzione dell'assemblea (quorum costitutivo) e per la validità delle deliberazioni adottate (quorum deliberativo), secondo quanto disposto dall'art. 1136 c.c.

Le informazioni personali appena menzionate, riferibili a ciascun partecipante, possono essere trattate per la finalità di gestione ed amministrazione del condominio, a seconda dei casi, ai sensi dell'art. 24, comma 1, lett. a), b) o c) del Codice.

2.2. Anche per esercitare i controlli in ordine all'esattezza dell'importo dovuto a titolo di contributo per la manutenzione delle parti comuni e per l'esercizio dei servizi comuni, ciascun partecipante può essere informato in ordine all'ammontare della somma dovuta dagli altri; in ragione delle regole sul mandato, che (per costante giurisprudenza) trovano applicazione per regolare il rapporto tra i partecipanti e l'amministratore, questi informa i singoli partecipanti degli eventuali inadempimenti, sia nelle usuali forme del rendiconto annuale (art. 1130 c.c.), come pure, in ogni tempo, a seguito dell'esercizio del potere di vigilanza e controllo spettante a ciascun partecipante al condominio sull'attività di gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni (cfr. Cass., 26 agosto 1998, n. 8460; Cass., 29 novembre 2001, n. 15159; v. altresì, Provv. Garante 16 luglio 2003).

Tali informazioni potranno essere trattate dai partecipanti, perseguendo gli stessi nell'esercizio della facoltà menzionata un legittimo interesse non sopravanzato da quello degli interessati cui si riferiscono i dati, ai sensi dell'art. 24, comma 1, lett. g), del Codice. Ricorrendone i presupposti, i dati sopra citati possono altresì essere trattati in base all'art. 24, comma 1, lett. f), del Codice.

2.3. Solo in presenza del consenso dell'interessato (salva l'eventuale pubblicità già attribuita a tali informazioni grazie alla loro indicazione in elenchi pubblici), invece, possono essere trattate, in quanto non eccedenti rispetto alla finalità di amministrazione della cosa comune, le informazioni relative alle utenze telefoniche intestate ai singoli partecipanti: il loro utilizzo, infatti, può agevolare, specie in relazione a casi particolari di necessità ed urgenza (ad esempio al fine di prevenire o limitare eventuali danni a parti individuali o comuni dell'immobile), i contatti tra i partecipanti come pure lo svolgimento delle incombenze rimesse all'amministratore del condominio (cfr. Provv. 19 maggio 2000, in Boll. n. 13/2000, p. 7, doc. web n. 42268).

2.4. Possono altresì formare oggetto di trattamento nell'ambito delle menzionate finalità di amministrazione del condominio, dati personali di natura sensibile o dati giudiziari, nella misura indispensabile al perseguimento delle medesime finalità.

Tale ipotesi può ricorrere, ad esempio, in relazione al trattamento di dati di natura sensibile e giudiziaria del personale alle dipendenze del condominio in ordine al quale, salvo l'obbligo di rendere l'informativa ai sensi dell'art. 13 del Codice, trovano applicazione lo speciale presupposto di cui all'art. 26, comma 4, lett. d), del Codice (obblighi del datore di lavoro) e le autorizzazioni generali del Garante nn. 1 e 7 del 2005 (relative al trattamento dei dati sensibili nei rapporti di lavoro e ai dati giudiziari).

Ulteriori ipotesi di trattamento di dati sensibili nell'ambito dell'amministrazione condominiale possono comunque configurarsi: si pensi al trattamento di dati sanitari effettuato in relazione a danni alle persone, anche diverse dai condomini, e ai trattamenti di dati sanitari di uno o più partecipanti connessi all'adozione di una delibera assembleare avente ad oggetto l'abbattimento delle c.d. "barriere architettoniche".

3. Comunicazione e diffusione di dati relativi ai partecipanti

3.1. Salva la presenza di una causa giustificatrice (quale il consenso dell'interessato o uno degli altri presupposti previsti all'art. 24 del Codice), è illecita la comunicazione a terzi di dati personali riferiti ai partecipanti: ciò potrebbe avvenire, ad esempio, mettendo a disposizione di terzi dati personali riportati nei prospetti contabili o dei verbali assembleari o, ancora, consentendo la presenza in assemblea –il cui svolgimento è suscettibile di videoregistrazione in presenza del consenso informato dei partecipanti– di soggetti non legittimati a parteciparvi.

Possono comunque partecipare all'assemblea soggetti terzi (ad esempio, tecnici o consulenti) per trattare i punti all'ordine del giorno per i quali i partecipanti ne ritengano necessaria la presenza (cfr. Provv. 19 maggio 2000, cit.); con l'assenso dei partecipanti o sussistendo le condizioni previste da specifiche disposizioni normative (quale ad esempio l'art. 10 della legge 27 luglio 1978, n. 392 sulla disciplina delle locazioni di immobili urbani) potrà partecipare all'assemblea il conduttore di un immobile del condominio.

3.2. Integra un trattamento illecito (anche in violazione del principio di proporzionalità) la diffusione di dati personali effettuata mediante l'affissione di avvisi di mora (o, comunque, di sollecitazioni di pagamento) in spazi condominali accessibili al pubblico, potendo tali informazioni venire a conoscenza di una serie indeterminata di soggetti, nell'intervallo di tempo in cui l'avviso risulta visibile. L'esposizione di dette informazioni in tali luoghi può contenere solo avvisi di carattere generale utili ad una più efficace comunicazione di eventi di interesse comune (ad esempio, inerenti allo svolgimento dell'assemblea condominiale o relative a comunicazioni urgenti: si pensi ad anomalie nel funzionamento degli impianti), rimettendo a forme di comunicazione individualizzata, o alla discussione in assemblea, la trattazione di affari che importi il trattamento di dati personali riferiti a condomini individuati specificatamente (Provv. 12 dicembre 2001, in Boll. n. 23/2001, p. 7, doc. web n. 31007).

3.3. Per prevenire illecite comunicazioni e diffusioni di dati personali devono essere adottate, se del caso anche a cura dell'amministratore del condominio, idonee misure di sicurezza di cui agli artt. 31 ss. del Codice.

4. Diritto d'accesso e informazioni relative alla complessiva gestione condominiale da parte dei partecipanti

4.1. Ove si intenda esercitare il diritto d'accesso (e gli altri diritti previsti dall'art. 7 del Codice, avvalendosi eventualmente della particolare modalità di tutela prevista dagli artt. 145 del Codice) in relazione ai dati riferibili direttamente all'intera compagine condominiale (si pensi alle informazioni connesse ai contratti stipulati nell'interesse del condominio, quali ad esempio quelli relativi alla fornitura di beni e alla somministrazione di servizi, o in ordine ai dati sul consumo e sugli importi di utenze complessivamente intestate al condominio: cfr. Provv. 13 dicembre 2004), tale facoltà compete al rappresentante della compagine condominiale, di regola l'amministratore.

4.2. Come detto al punto 2, resta impregiudicata la circolazione tra i partecipanti, in conformità alla disciplina civilistica (ed in particolare grazie alle regole che, rispetto all'attività gestoria dell'amministratore, presiedono all'esatta esecuzione del suo incarico secondo le attribuzioni contenute nell'art. 1130 c. c., con particolare riguardo all'obbligo di rendiconto) delle informazioni direttamente riferibili direttamente alla gestione condominiale (e concernenti tutti i partecipanti complessivamente considerati), come pure la loro eventuale conoscibilità, sussistendone i presupposti, in base ad altre norme presenti nell'ordinamento.

5. Diritto d'accesso e informazioni personali riferite ai partecipanti

Rispetto alle informazioni personali relative al singolo partecipante, anche se oggetto di trattamento per finalità di gestione della cosa comune, resta salvo il diritto del medesimo di accedere ai dati che lo riguardano nelle forme previste dagli artt. 7 e ss. del Codice. Tale diritto può essere esercitato nei confronti del condominio (inteso come la collettività dei partecipanti), anche presentando la relativa istanza all'amministratore.

Il diritto d'accesso (e i restanti diritti individuati dal menzionato art. 7) non è riconosciuto al partecipante in ordine ai dati personali riferibili agli altri condomini singolarmente intesi o all'intera compagine condominiale (la cui conoscibilità è assicurata nei limiti e con le modalità sopra indicate al punto 2 del presente provvedimento).

6. Ambiti esclusi

Sono estranei all'ambito di applicazione della disciplina di protezione dei dati comportamenti e forme di comunicazione, riconducibili all'alveo delle relazioni di vicinato, posti in essere per finalità esclusivamente personali (art. 5, comma 3, del Codice).

Resta salva la facoltà degli interessati di ricorrere all'autorità giudiziaria ordinaria per i profili di rispettiva competenza, in particolare per conseguire il risarcimento del danno eventualmente subito (art. 15 del Codice) o allorché i comportamenti siano suscettibili di integrare fattispecie di reato (quali, ad esempio, l'interferenza illecita nella vita privata, di cui all'art. 615 bis c.p.).

TUTTO CIÒ PREMESSO, IL GARANTE

  • prescrive, ai sensi dell'art. 154, comma 1, lett. c), del Codice, ai soggetti titolari di un trattamento di dati personali nell'ambito dell'attività di amministrazione dei condomini di adottare, nei termini di cui in motivazione, le misure necessarie indicate nel presente provvedimento al fine di rendere il trattamento conforme alle disposizioni vigenti, avuto particolare riguardo:
    • all'individuazione dei dati pertinenti e non eccedenti, nell'amministrazione condominiale, alle condizioni individuate al punto 2, e consistenti nei dati personali, ivi compresi i dati sensibili e giudiziari, necessari all'attività di gestione ed amministrazione delle parti comuni ed idonee a determinare le posizioni di dare ed avere dei singoli partecipanti, con particolare riguardo a:
      • dati anagrafici e indirizzi dei partecipanti;
      • quote millesimali attribuite a ciascuno dei condomini e dati personali necessari a commisurarle;
      • dati personali relativi agli inadempimenti dei singoli condomini;
      • dati relativi al numero di utenza telefonica del singolo partecipante;
    • alle modalità di comunicazione dei dati personali dei partecipanti, come indicate al punto 3, con particolare riguardo alla:
      • comunicazione dei dati riportati nei prospetti contabili o nei verbali assembleari o, ammettendo in assemblea soggetti non legittimati a parteciparvi;
      • diffusione di dati personali effettuata mediante l'affissione di avvisi di mora (o, comunque, di sollecitazioni di pagamento) in spazi condominiali accessibili al pubblico;
  • individua, ai sensi dell'art. 24, comma 1, lett. g), del Codice, nei termini di cui in motivazione al punto 2.2., i casi nei quali il trattamento dei dati personali nell'ambito dell'amministrazione di condomini può essere effettuato presso i condomini nei limiti e alle condizioni ivi indicate, al fine di perseguire i menzionati legittimi interessi e senza richiedere il consenso degli interessati;
  • dispone infine che il presente provvedimento sia pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana.

GIURISPRUDENZA

SENTENZE DELLA CORTE DI CASSAZIONE

Sentenza Cassazione II Civile n. 71 del 03 gennaio 2013 (Telecamera in condominio? In caso di urgenza non occorre il sì dell'assemblea)

La presenza di sistemi di videosorveglianza all'interno dei condomini rappresenta un fenomeno in costante crescita, e non a caso la recente riforma del condominio, contenuta nella Legge 11 dicembre 2012, n. 220 recante “Modifica alla disciplina del condominio negli edifici” ha inserito all'interno del Codice Civile l'art. 1122 ter, in base al quale “l'installazione sulle parti comuni dell'edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate dall'assemblea con la maggioranza di cui al secondo comma dell'articolo 1136”. Tuttavia, nonostante tale disposizione, la Corte di Cassazione con la sentenza 3 gennaio 2013, n. 71, ha individuato una possibile deroga a tale principio in presenza di talune circostanze.

Nel caso affrontato dalla Suprema Corte, un condomino, a fronte di azioni di danneggiamento, regolarmente denunciate, e per scoraggiare ulteriori simili atti, aveva provveduto ad installare un sistema di videosorveglianza dell'area condominiale destinata a parcheggio e del relativo ingresso. A fronte delle spese sostenute ciascun condomino provvedeva a rimborsare quanto dovuto, ad eccezione di una associazione, facente parte del condominio, che si opponeva a tale pagamento.

Della questione veniva investito il Giudice di Pace di Catanzaro che, con sentenza 6 ottobre 2005, n. 1536, condannava l'associazione al pagamento in favore dell'attore della quota di rimborso delle spese anticipate. Avverso tale sentenza la soccombente proponeva ricorso in Cassazione, sostenendo che, alla luce della disposizione di cui all'art. 1134 c.c., nel nostro ordinamento vige il principio che, in tema di condominio, le spese relative alle parti comuni devono essere autorizzate dall'assemblea o dall'amministratore e, in mancanza di dette autorizzazioni, la spesa sostenuta dal singolo condomino non può essere rimborsata, salvo si tratti di spesa urgente, presupposto non sussistente nel caso specifico. L'associazione inoltre lamentava una presunta violazione della privacy in base a quanto disposto dall'art. 615 bis c.p., in quanto l'installazione della videocamera era stata installata senza il consenso dei soggetti le cui immagini ed i cui dati sarebbero stati trattati.

La Corte di Cassazione con sentenza 3 gennaio 2013, n. 71, ha rigettato il ricorso condannando la ricorrente alle spese del giudizio di legittimità. Secondo i giudici della Suprema Corte, infatti, nel caso in esame, così come sostenuto anche dal Giudice di primo grado, sussisteva la necessità e l'urgenza di procedere all'installazione della videocamera, e ciò era confortato anche dal fatto che tutti i restanti condomini avevano provveduto al pagamento della propria quota. In secondo luogo, riguardo la presunta lesione della privacy dei soggetti ripresi, la Suprema Corte ha dichiarato insussistenti gli estremi per la configurazione del delitto di interferenze illecite nella vita privata (art. 615 bis c.p.) nel caso in cui un soggetto effettui riprese dell'area condominiale destinata a parcheggio e del relativo ingresso. Richiamando difatti un precedente orientamento, nella sentenza si evidenzia che trattandosi di aree destinate all'utilizzo di un numero indeterminato di persone, è da escludersi la tutela di cui all'art. 615 bis c.p., che si riferisce ai soli casi in cui ci sia una particolare relazione del soggetto con l'ambiente in cui egli vive la sua vita privata, in modo da sottrarla ad ingerenze esterne indipendentemente dalla sua presenza.

Circolare Ministero Giustizia del 12 Novembre 2012 (Pronuncia della Corte Costituzionale sulla illegittimità costituzionale della obbligatorietà della mediazione di cui al d.lgs. n. 28/2010. Prime indicazioni.)

Con il comunicato del 24 ottobre 2012 l'ufficio stampa della Corte costituzionale ha reso noto che è stata dichiarata l'illegittimità costituzionale, per eccesso di delega legislativa, del d.lgs. 4 marzo 2010 n. 28 nella parte in cui ha previsto il carattere obbligatorio della mediazione.

Preme precisare che chiare e puntuali indicazioni circa le ricadute degli effetti della suddetta pronuncia nell'ambito riconducibile ai compiti di vigilanza di questa direzione generale non potranno non essere date che a seguito della lettura della motivazione. La ricezione, peraltro, del comunicato di cui sopra induce sin da ora a precisare che ai sensi dell'art. 136 della Costituzione e dell'art. 30 della legge 11 marzo 1953, n. 87, gli effetti della deliberazione di accoglimento decorrono dal giorno successivo alla pubblicazione del dispositivo della decisione.

Due specifiche indicazioni, peraltro, possono allo stato essere date in questo contesto:

  1. gli interessati alla iscrizione di un nuovo organismo di mediazione nel registro degli organismi tenuto da questa direzione generale, dovranno tenere presenti i futuri effetti che la suddetta pronuncia potrebbe produrre sulle previsioni del d.m. 180/2010 che verranno ad essere direttamente interessate, e segnatamente:
  • art. 7 , comma 5 lett. d);

  • art. 16, comma 4 lett. d);

  • art. 16, comma 9, ultimo periodo.

  1. 2. per i procedimenti di mediazione obbligatoria già attivati nonché per le eventuali nuove istanze rientranti comunque nell'ambito della previsione di cui all'art. 5 del d.lgs. 28/2010 che dovessero essere presentate prima della pubblicazione della decisione della Corte, l'organismo di mediazione è tenuto ad uno specifico obbligo di informazione della parte istante (nonché della parte eventualmente comparsa) del venire meno, dal momento della pubblicazione della decisione della Corte costituzionale sulla Gazzetta ufficiale, dell'obbligatorietà del tentativo di mediazione.

Sentenza Cassazione II Civile n. 16583 del 28 settembre 2012 (Condominio, lastrico solare, manutenzione, spese, proprietà, uso, condomino)

Dalla narrativa della sentenza impugnata si ricava che M.W. e T.R., partecipanti al condominio di via Peyron, 52, Torino, impugnavano la delibera 23.5.2001 con la quale l'assemblea condominiale aveva stabilito l'applicazione dell'art. 3 del regolamento comune in ordine alle spese di rifacimento dei terrazzi. Il condominio si costituiva in giudizio, resistendo alla domanda.

Il Tribunale di Torino annullava la delibera, ritenendo applicabile alla fattispecie la regola legale di cui all'art. 1126 c.c., avendo il terrazzo di proprietà attorea la funzione di copertura dell'edificio al pari di un lastrico solare.

Tale sentenza era ribaltata dalla Corte d'appello di Torino, che rigettava la domanda. La Corte subalpina, ritenuto il giudicato interno "in merito alla attinenza del concetto di manutenzione di cui al punto 3 cap. IV del regolamento, alla sola attività di semplice conservazione", esclusa ogni attività di rifacimento dell'impermeabilizzazione e di successiva ripavimentazione della terrazza a livello, sicché non si poteva più far leva su tale previsione regolamentare per farvi rientrare le spese di manutenzione, attribuendole in via esclusiva ai proprietari dell'alloggio, osservava che non di meno restava valida l'affermazione con la quale si apriva la predetta norma regolamentare, ossia che "i terrazzi esistenti all'ultimo piano fanno parte degli alloggi ad essi prospicienti". Riteneva, quindi, che in base a detta norma autonoma le spese di imposte e tutte le altre spese sia ordinarie che straordinarie riferite all'interno dei singoli lotti dovevano essere sopportate esclusivamente dai relativi proprietari. Pertanto, concludeva la Corte territoriale, il regolamento era chiaro nel porre le spese straordinarie relative ai terrazzi dell'ultimo piano a carico dei proprietari degli alloggi prospicienti, di guisa che la norma residuale di cui al punto 8 del cap. II del regolamento, pacificamente contrattuale, che rinviava alla disciplina codicistica, non era operante nella specie.

Per la cassazione di detta sentenza ricorrono M.W. e T.R., formulando due motivi d'impugnazione, illustrati da memoria.

Resiste con controricorso il condominio di via (…).

Questa Corte, rilevato il difetto di autorizzazione dell'amministratore del condominio a resistere in sede di legittimità, fissava apposito termine per depositare l'autorizzazione dell'assemblea condominiale, che è stata prodotta nel termine concesso.

Motivi della decisione

1. - Col primo motivo i ricorrenti deducono la violazione e falsa applicazione degli artt. 345 e 346 c.p.c., la difformità tra il chiesto il pronunciato e l'insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia. Mentre in primo grado il condominio aveva dedotto la legittimità della delibera impugnata perché coerente all'applicazione del comma II dell'art. 3 del regolamento condominiale, in grado d'appello ha invece sostenuto che la disposizione in base alla quale i costi delle opere in questione dovrebbero essere sopportati in via esclusiva dai proprietari dell'unità immobiliare di cui è parte il terrazzo, dovrebbe individuarsi nel comma IV del medesimo art. 3, secondo cui i costi per le opere in questione dovrebbero essere sopportati dai proprietari dell'appartamento di cui il terrazzo stesso è prosecuzione. In tal modo, sostiene parte ricorrente, il condominio appellante ha sottoposto al giudice di secondo grado un tema di indagine del tutto diverso, violando il divieto dell’ius novorum in appello. Inoltre, conclude sul punto parte ricorrente, il condominio non aveva appellato la sentenza di primo grado nella parte in cui era stato ritenuto corretto il rinvio per relationem al codice civile operato dall'art.8 cap. II del regolamento condominiale.

1.1. - Il motivo è manifestamente infondato. Il divieto dello ius novorum in d'appello si riferisce alle domande, alle eccezioni e alle prove (art.345 c.p.c.), e non già indiscriminatamente alle mere difese comunque svolte dalle parti per resistere alle pretese o alle eccezioni di controparte, potendo i fatti su cui esse si basano e che risultano dalle acquisizioni processuali essere rilevati d'ufficio dal giudice alla stregua delle eccezioni "in senso lato" o "improprie" (cfr. fra le tante, Cass. nn. 11015/11, 11774/07 e 18096/05). Pertanto, nell'ambito dell'interpretazione delle norme di un regolamento condominiale e della loro applicazione al caso concreto, la deduzione per la prima volta in appello di una soluzione giuridica diversa da quella precedentemente prospettata, intatti i relativi presupposti fattuali, costituisce una mera difesa, che non determina alcuna variazione del thema decidendum quale si è formato nel primo grado di giudizio.

1.2. - Neppure ha pregio l'assunto secondo cui il condominio non aveva appellato la sentenza del Tribunale nella parte in cui era stato ritenuto corretto il rinvio per relationem al codice civile operato dall'art.8 cap. II del regolamento condominiale. La nozione di "parte della sentenza", alla quale fa rifermento l'art.329, cpv. c.p.c., dettato in tema di acquiescenza implicita, e cui si ricollega la formazione del giudicato interno, identifica non già qualsivoglia affermazione, contenuta nella sentenza impugnata, che non sia stata espressamente o implicitamente investita da una censura specifica, bensì soltanto le statuizioni minime suscettibili di acquisire autonoma efficacia decisoria nell'ambito della controversia. Queste ultime sono costituite dalla sequenza fatto, norma ed effetto, intesa come unitaria scansione logica che comprende e supera le singole sue componenti, ancorché ciascuna di esse possa essere, isolatamente considerata, oggetto d'impugnazione (cfr. Cass. n. 10832/98, la quale, premesso che l'inidoneità in astratto di un fatto a produrre un effetto giuridico ovvero l'inesistenza di una norma che al fatto associ l'effetto è rilevabile d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio, con il solo limite del giudicato interno, osserva che la statuizione minima suscettibile di rimanere coperta dal giudicato interno è quella avente ad oggetto congiuntamente le decisioni sull'esistenza di un fatto, l'esistenza di una norma, e l'esistenza degli effetti da questa associati al fatto). Ne consegue che l'appello, motivato con riguardo ad uno soltanto degli elementi della suddetta statuizione minima suscettibile di giudicato, apre il riesame sull'intera questione che essa identifica, ed espande nuovamente il potere del giudice di riconsiderarla e riqualificarla anche relativamente agli aspetti che, sebbene coessenziali alla statuizione impugnata, non siano stati singolarmente coinvolti, neppure in via implicita, dal motivo di gravame.

Diversamente opinando, ove cioè si ritenesse possibile frazionare il giudicato interno estraniando fra loro ciascuna delle componenti della questione controversa, ne soffrirebbe la stessa razionalità della decisione, divisa tra due esigenze non necessariamente esaudibili in contemporanea, ossia non contraddire il singolo dictum della sentenza impugnata che non sia stato oggetto di gravame, ancorché in ipotesi illogico o errato in punto di diritto, e pervenire ad una soluzione finale che sia non di meno giuridicamente corretta. In tal modo, l'errore non censurato finirebbe con l'ipotecare la sentenza del giudice deputato a correggerlo, e ciò solo per l'inavvedutezza della parte appellante incapace di coglierlo quale causa o concausa della decisione che, pure, abbia espressamente criticato sotto altro e consequenziale aspetto.

1.2.1. - Nel caso in esame, l'identificazione della disposizione del regolamento condominiale, sola o integrata da quelle codicistiche espressamente richiamate o ad ogni modo inderogabili, attiene alla norma applicabile, mentre l'illegittimità, ritenuta dal Tribunale, della delibera di attribuzione ai soli M. e R. delle spese di cui si discute ne costituisce l'effetto, il quale ultimo è stato esplicitamente criticato mediante l'atto d'appello. La duplice conseguenza è che non si è prodotto alcun giudicato interno, né sulla norma del regolamento di condominio da applicare nella specie (punto 8 del cap. II, secondo gli odierni ricorrenti), né - contrariamente a quanto affermato nella sentenza della Corte d'appello - sull'attinenza del concetto di manutenzione, di cui al punto 3 del cap. IV stesso regolamento, alla sola conservazione, nel senso di escludere da quest'ultima il rifacimento dell'impermeabilizzazione della terrazza e la successiva ripavimentazione della stessa.

2. - Con il secondo motivo si deduce la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1123, 1117 e 1126 c.c. e dell'art. 116 c.p.c., nonché la contraddittorietà e illogicità della motivazione e l'erronea valutazione delle prove, e l'errata interpretazione della clausola del regolamento condominiale concernente la ripartizione delle spese di manutenzione del terrazzo. I ricorrenti non contestano che ai sensi dell'art. 3 del regolamento condominiale il terrazzo posto all'ultimo piano faccia parte dell'alloggio ad esso prospiciente, ma sostengono che la proprietà esclusiva sia limitata al piano di calpestio, con esclusione, pertanto, di tutte quelle parti sottostanti, tra cui i pannelli d'impermeabilizzazione e le strutture portanti, che servono di protezione, copertura e sostegno agli appartamenti ubicati al di sotto.

2.1. - Il motivo è, nei termini che seguono, fondato. Premesso che il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo a uno dei condomini - ovvero in proprietà esclusiva dello stesso -, svolge funzione di copertura del fabbricato e perciò, ai sensi dell'art. 1126 c.c., le spese per la sua riparazione o ricostruzione sono poste per due terzi a carico del condominio (cfr. Cass. nn. 11029/03, 13858/01, 3542/94, 5125/93 e 1618/87), va osservato che, sempre secondo la giurisprudenza di questa Corte, il criterio di ripartizione fra i condomini di un edificio delle spese di manutenzione e riparazione del lastrico solare o della terrazza a livello che serva di copertura ai piani sottostanti, fissato dall'art. 1126 c.c. (un terzo a carico del condominio che abbia l'uso esclusivo del lastrico o della terrazza; due terzi a carico dei proprietari delle unità abitative sottostanti) riguarda non solo le spese per il rifacimento o la manutenzione della copertura, e cioè del manto impermeabilizzato, ma altresì quelle relative agli interventi che si rendono necessari in via consequenziale e strumentale, sì da doversi considerare come spese accessorie (Cass. n. 11449/92). Ancor più chiaramente, è stato osservato in materia che a completo carico dell'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare, sono soltanto le spese attinenti a quelle parti di esso del tutto avulse dalla funzione di copertura (ad. le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere ecc, collegate alla sicurezza del calpestio); mentre tutte le altre spese, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, perché attinenti alle parti del lastrico solare svolgenti, comunque, funzione di copertura, vanno sempre suddivise fra l'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare ed i condomini proprietari degli appartamenti sottostanti il lastrico secondo la proporzione indicata nell'art. 1126 c.c. (così, in motivazione, Cass. n. 2726/02).

2.1.1. - La Corte territoriale non ha applicato i suddetti principi, e ciò perché ha erroneamente ritenuto preclusa dal giudicato interno la questione se, ai fini del riparto delle spese, nel concetto di manutenzione rientrasse o non l'impermeabilizzazione e la pavimentazione della terrazza. E opinandosi vincolata da un esito intermedio escludente l'attualità della problematica, ha risolto la controversia altrimenti, invertendone i termini, nel senso che dalla premessa (maggiore) per cui tutte le spese ordinarie e straordinarie riferite all'interno delle singole unità abitative sono sopportate esclusivamente da ogni singolo comproprietario, e da quella (minore) in base alla quale i terrazzi dell'ultimo piano sono parte integrante degli alloggi prospicienti, ha tratto paralogicamente la conclusione che (anche) le spese straordinarie riguardanti i terrazzi dell'ultimo piano sono a carico dei proprietari dei relativi alloggi.

3. - In conclusione la sentenza impugnata va cassata limitatamente al secondo motivo d'impugnazione, respinto il primo, con rinvio ad altra sezione della Corte d'appello di Torino, che deciderà la controversia nel merito attenendosi al seguente principio di diritto: "in tema di condominio negli edifici, il criterio di ripartizione fra i condomini delle spese di riparazione o di ricostruzione delle terrazze a livello che servano di copertura ai piani sottostanti, fissato dall'art. 1126 c.c. (un terzo a carico del condominio che abbia l'uso esclusivo del lastrico o della terrazza; due terzi a carico dei proprietari delle unità abitative sottostanti), è applicabile in ogni caso di spesa, ordinaria o straordinaria, di manutenzione o di rifacimento, che riguardi la struttura delle terrazze stesse e la loro finalità di copertura, escluse le spese dirette unicamente al miglior godimento delle unità immobiliari di proprietà individuale di cui le terrazze siano il prolungamento".

4. - Il giudice di rinvio provvederà anche in ordine alle spese del presente giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il secondo motivo di ricorso, respinto il primo, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto con rinvio ad altra sezione della Corte d'appello di Torino, che provvederà anche sulle spese del giudizio di cassazione.

Sentenza Cassazione II Civile n. 16583 del 28 settembre 2012 (Il decreto ingiuntivo è possibile solo contro il condomino. Terrazze a livello: come ripartire le spese di riparazione o di ricostruzione)

In tema di condominio negli edifici, il criterio di ripartizione fra i condomini delle spese di riparazione o di ricostruzione delle terrazze a livello che servano di copertura ai piani sottostanti, fissato dall'art. 1126 c.c. (un terzo a carico del condominio che abbia l'uso esclusivo del lastrico o della terrazza; due terzi a carico dei proprietari delle unità abitative sottostanti), è applicabile in ogni caso di spesa, ordinaria o straordinaria, di manutenzione o di rifacimento, che riguardi la struttura delle terrazze stesse e la loro finalità di copertura, escluse le spese dirette unicamente al miglior godimento delle unità immobiliari di proprietà individuale di cui le terrazze siano il prolungamento.

E’ questo il principio di diritto stabilito dalla Corte di Cassazione con la sentenza del 28 settembre 2012, n. 16583 che ha affrontato il delicato tema della ripartizione delle spese tra condomini nel caso di rifacimenti dei tetti.

Secondo gli Ermellini il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo ad  uno dei condomini – oppure in proprietà esclusiva - , svolge una funzione di copertura del fabbricato e pertanto le spese di riparazione devono essere quelle fissate dal richiamato art. 1126 c.c. Inoltre, secondo il Palazzaccio, il criterio di ripartizione così determinato – un terzo a carico del condomino che abbia l’uso esclusivo del lastrico o della terrazza, due terzi a carico dei proprietario delle unità abitative sottostanti -  riguarda non solo le spese di rifacimento o di manutenzione della copertura, cioè del manto impermeabilizzato, ma altresì quelle relative agli interventi che si rendano necessari in via consequenziale e strumentale, così da doversi considerare come spese accessorie.

Nel caso di specie due condomini avevano impugnato la delibera condominiale che aveva stabilito l’applicazione di un articolo del regolamento comune in ordine alle spese di rifacimento dei terrazzi. Mentre il Tribunale annullava la delibera, in quanto riteneva applicabile alla fattispecie l’articolo 1126 c.c. avendo il terrazzo di proprietà degli attori funzione di copertura dell’edificio al pari di un lastrico solare, al contrario la Corte territoriale ribaltava la sentenza di primo grado rigettando la domanda proposta.

La Cassazione, tuttavia, evidenzia l’errore di giudizio della Corte di Appello affermando, come si legge nella sentenza, che essa ha risolto la controversia invertendone i termini della questione proposta, nel senso che dalla premessa (maggiore) per cui tutte le spese ordinarie e straordinarie riferite all'interno delle singole unità abitative sono sopportate esclusivamente da ogni singolo comproprietario, e da quella (minore) in base alla quale i terrazzi dell'ultimo piano sono parte integrante degli alloggi prospicienti, ha tratto paralogicamente la conclusione che (anche) le spese straordinarie riguardanti i terrazzi dell'ultimo piano sono a carico dei proprietari dei relativi alloggi.

In conclusione, secondo la Cassazione, si deve applicare la disciplina dell’art. 1126 c.c., salvo nel caso in cui  le spese siano dirette unicamente al miglior godimento delle unità abitative di proprietà individuale di cui le terrazze siano il prolungamento. Da qui la cassazione della sentenza ,relativamente al motivo accolto, con rinvio ad altra sezione della Corte territoriale.

Sentenza Cassazione II Civile n. 16306 del 12 luglio – 25 settembre 2012 (Canna fumaria, proprietà esclusiva, bene condominiale, destinazione funzionale)

Con atto notificato in data 8 maggio 1993 V.L. e G.A. convenivano avanti la Pretura di Roma, sez. distacc. di Palestrita, A.G. e A.B. e, premesso di essere proprietari di un appartamento sito in (omissis) , nel quale era stato installato "da tempo immemorabile" una caminetto con relativa canna fumaria che attraversava la parete condominiale del sovrastante appartamento di proprietà dei convenuti, lamentavano che costoro avevano innestato nella predetta canna fumana un'altra tubatura, provocandone l'occlusione, per cui chiedevano al giudice adito di accertare la loro proprietà esclusiva della canna fumaria in questione, con la condanna dei convenuti al ripristino dello stato dei luoghi. Si costituivano in giudizio i convenuti chiedendo il rigetto della domanda attrice, sostenendo che la canna fumaria era invece di loro proprietà esclusiva per cui erano stati gli attori ad utilizzarla abusivamente.

Esperita l'istruttoria, il tribunale civile di Roma (divenuto competente in forza della legislazione sopravvenuta) con sentenza n. 40856/02 depositata in data 30.10.2002 dichiarava che la canna fumaria per cui è causa era di esclusiva proprietà degli attori ed ordinava ai convenuti la rimozione dell'allaccio del loro camino.

La sentenza veniva appellata dai sig.ri G. -B., che ne chiedevano l'integrale riforma con il rigetto della domanda avversaria. Nella resistenza degli appellati, l'adita Corte d'Appello di Roma, con pronuncia n. 1661/05 depositata in data 13.4.2005 rigettava l'appello, condannando gli appellanti al pagamento delle spese del grado. Secondo la corte capitolina sulla base della dichiarazione del teste escusso e dei rilievi del ctu, la canna fumaria de qua ed il camino si trovavano nell'appartamento degli originari attori ab immemorabile e che solo successivamente era stato costruito quello dei convenuti, che era stato allacciato "facilmente" alla canna fumaria preesistente ubicata dietro la parete; d'altra parte, da un punto di vista logico e tecnico era improvabile ed assai più complesso sotto il profilo pratico ipotizzare un collegamento abusivo tra il sottostante camino degli attori e lo stesso condotto fumario. Né infine rilevava l'eventuale natura condominiale del muro in cui passava la canna, attesa la specifica destinazione di essa al servizio esclusivo dell'appartamento degli attori.

Per la cassazione la suddetta decisione hanno proposto distinto ricorso i coniugi G. - B. sulla base di un solo articolato mezzo;

resistono gli altri intimati con controricorso.

Motivi della decisione

Con il primo motivo del ricorso i ricorrenti denunziano la violazione e falsa applicazione degli artt. 1117 c.c. 2697 c.c. e artt.101,102 e 103 c.p.c., nonché l'omessa, insufficiente e contraddittoria di motivazione. Secondo i ricorrenti, il giudice distrettuale non si sarebbe pronunciato sul motivo d'appello con il quale era stata denunciata l'ultrapetizione della sentenza di primo grado. Deducono che gli attori nel corso di giudizio di primo grado avevano altresì proposta, accanto alla domanda di rivendica della proprietà della canna fumaria, anche quella di usucapione della stessa. Essi poi avevano rinunciato all'usucapione (non riproposta in sede di precisazione delle conclusioni), ma avevano ammesso implicitamente/in tal modo, che proprietari della canna erano i convenuti. Gli attori dunque avevano svolto una domanda di accertamento (rivendica) ma il giudice aveva poi emesso una pronuncia costitutiva non richiesta, con cui aveva accertato che la canna era di proprietà degli attori non per il titolo (che non avevano fornito) né per usucapione (domanda poi abbandonata), ma sol perché tale condotto aveva una specifica destinazione al servizio dell'immobile degli attori. Secondo i ricorrenti "mentre la domanda di rivendica tendeva ad affermare la proprietà in capo agli attori...la domanda di usucapione spostava totalmente l'ottica della questione: erano gli attori che riconoscevano la proprietà in capo agli appellante che appunto l'avevano rivendicato nella comparsa di risposta) e tendevano ad acquistarla a titolo originario, con l'usucapione appunto".

Da qui la pronuncia ultrapetita del giudice e la necessità d'integrare il contraddittorio con gli altri condomini.

I ricorrenti contestano ancora la decisione per quanto concerne l'interpretazione della CTU espletata e le dichiarazioni dei testi escussi nonché l'affermazione che si trattava di una canna condominiale in quanto ritenuta destinata all'uso esclusivo dell'appartamento attoreo. La censura è infondata in ogni suo profilo, non essendo ravvisagli i prospettati vizi.

Il giudice distrettuale ha invero esaminato ed interpretato la doglianza de qua ritenendo, con congrua motivazione, che la questione controversa, oggetto dei motivi d'appello, attenesse essenzialmente nello stabilire se la canna fumaria - inserita nell'edificio condominiale - costituisse opera all'esclusivo servizio dell'unità immobiliare degli originari attori, ovvero di quella dei convenuti o se infine la stessa ricadesse nel novero delle cose comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c. e conclude che il "titolo" attributivo dell'esclusiva proprietà dei L. -A. andava ricercato nella destinazione funzionale dell'opera predetta all'esclusivo servizio del loro appartamento. In tale modo la corte distrettuale si è conformata ai principi espressi da questa S.C. con la richiamata sentenza n. 9231/91, secondo cui, una canna fumaria, anche se ricavata nel vuoto di un muro comune, " non è necessariamente di proprietà comune, ben potendo appartenere ad un solo dei condomini, se sia destinata a servire esclusivamente l'appartamento cui afferisce, costituendo detta destinazione titolo contrario alla presunzione legale di comunione". (Cass. Sez. 2, n. 9231 del 29/08/1991).

Osserva inoltre il Collegio, che l'indicata destinazione funzionale dell'opera costituisce in ogni caso apprezzamento di fatto, incensurabile in sede di legittimità, ove - come nel caso di specie - , adeguatamente motivato; la prospettata doglianza del ricorso si risolve in sostanza in un'inammissibile istanza di revisione delle valutazioni e dei convincimenti del giudice di merito che tenderebbe all'ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, sicuramente estranea alla natura e alle finalità del giudizio di cassazione (Cass. n. 2272 del 02/02/2007; Cass. n. 3436 del 16/02/2006).

La Corte al riguardo ha fatto specifico e puntuale riferimento alle dichiarazioni testimoniali, alle risultanze peritali, ed ha utilizzato argomenti logici e tecnici come la difficoltà dell'allaccio al preesistente condotto da parte degli originari attori, che avrebbe comportato la perforazione del solaio d'interpiano. La corte distrettuale ha dunque correttamente ritenuto che le caratteristiche strutturali e funzionali dell'opera in questione la sottraggono alla presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c., per cui non può essere invocata l’"usucapione" in danno della res condominiale che nel caso di specie non può vantare alcuna presunzione di comproprietà.

Si osserva infine che l'azione di accertamento promossa (e non di modifica dello stato dei luoghi) non postula il necessario litisconsorzio nei confronti del restante condomino dell'edificio. Conclusivamente il ricorso dev'essere rigettato. Per il principio della soccombenza le spese processuali sono poste a carico del ricorrente.

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti al pagamento delle spese processuali che liquida in Euro 2.200,00, di cui Euro 2.000,00 per onorario, oltre spese generali ed accessori come per legge.

Sentenza Cassazione VI Civile n. 12841 del 23 luglio 2012 (Il decreto ingiuntivo è possibile solo contro il condomino)

Rilevato che il consigliere designato ha depositato, in data 24 marzo 2012, la seguente proposta di definizione, ai sensi dell'art. 380-bis c.p.c: “Il Condominio (omissis) ", in persona dell'amministratore pro-tempore, aveva chiesto, al giudice di pace di Sarzana, ed ottenuto, nei confronti di B.G. e C.M.G., quali condomini, il decreto ingiuntivo con il quale veniva intimato a questi ultimi di corrispondere - ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c. - la somma di Euro 776,53, a titolo di quota dagli stessi dovuta, quali acquirenti subentrati (dal 17 marzo 2004) nella proprietà dell'appartamento contraddistinto con l'interno 12, per il compenso da erogare in favore di alcuni professionisti che avevano espletato un'attività professionale per il suddetto Condominio, giusta deliberazione di approvazione dell'assemblea condominiale del 2 agosto 2003. 

Nell'opposizione degli ingiunti, il giudice di pace adito, con sentenza n. 1268 del 2006, accoglieva l'opposizione e, per l'effetto, revocava l'emesso provvedimento monitorio.

Interposto appello da parte del suddetto Condominio e, nella resistenza degli appellati, il Tribunale di La Spezia - sez. dist. di Sarzana, con sentenza n. 95 del 2010 (depositata il 19 aprile 2010), accoglieva il gravame e, di conseguenza, rigettava l'opposizione proposta dinanzi al giudice di prime cure e confermava l'impugnato decreto ingiuntivo, dichiarandolo definitivamente esecutivo e condannando gli appellati alla rifusione delle spese del doppio grado di giudizio. Nei confronti della richiamata sentenza di appello (non notificata) ha proposto ricorso per cassazione (notificato il 25 marzo 2011 e depositato il 6 aprile 2011) la signora C.M.G. (in proprio e nella qualità di erede del sig. B.G., nelle more deceduto), basato su due distinti motivi. Si è costituito in questa fase con controricorso l'intimato Condominio. Con il primo motivo la ricorrente ha denunciato la violazione e falsa applicazione dell'art. 63 disp. att. c.c. (ai sensi dell'art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.), sul presupposto che ella non avrebbe potuto rispondere dell'obbligazione dedotta dal Condominio (a titolo di responsabile solidale) poiché la disposizione assunta come violata prevede che la responsabilità solidale dell'acquirente subentrante nella proprietà di un immobile appartenente ad un Condominio intercorre tra lo stesso acquirente ed il proprio dante causa e non con terzi, nel mentre, nel caso di specie, nel riparto posto a fondamento della delibera approvata era stato fatto riferimento a tal M.

Con il secondo motivo la ricorrente ha dedotto il vizio di motivazione della sentenza avuto riguardo al profilo della valorizzazione della mancata impugnazione della delibera condominiale presupposta, dalla cui esecutività era derivato l'obbligo di pagamento della menzionata quota in capo ai condomini subentrati (che, per le vicende dell'intervenuto acquisto, perfezionatosi solo il 17 marzo 2004, non avrebbero potuto provvedere a tale impugnativa nei trenta giorni dall'approvazione della delibera stessa o dalla sua comunicazione).Rileva il relatore che entrambi i motivi svolti dalla ricorrente (valutabili congiuntamente perché connessi) possano ritenersi manifestamente infondati, con la conseguente definibilità del ricorso nelle forme di cui all'art. 380 bis c.p.c., in relazione anche all'art. 360 bis, n. 1, c.p.c. In primo luogo occorre ricordare che, secondo la costante giurisprudenza di questa Corte (v. Cass. n. 16975 del 2005 e, da ultimo, Cass. n. 2979 del 2012), la responsabilità solidale dell'acquirente per il pagamento dei contributi dovuti al condominio dal venditore è limitata al biennio precedente all'acquisto, trovando applicazione l'art. 63, secondo comma, disp. att. cod. civ., e non già l'art. 1104 cod. civ., atteso che, giusta il disposto di cui all'art. 1139 c.c, la disciplina dettata in tema di comunione si applica (anche) al condominio solamente in mancanza di norme che (come appunto il citato art. 63) specificamente lo regolano. Sulla scorta di questo presupposto la stessa giurisprudenza di questa Corte (cfr. Cass. n. 23345 del 2008) ha statuito che, in tema di condominio, una volta perfezionatosi il trasferimento della proprietà di un'unità immobiliare, l'alienante perde la qualità di condomino e non è più legittimato a partecipare alle assemblee, potendo far valere le proprie ragioni sul pagamento dei contributi dell'anno in corso o del precedente, solo attraverso l'acquirente che gli è subentrato, con la conseguenza che non può essere chiesto ed emesso nei suoi confronti decreto ingiuntivo ai sensi dell'articolo 63 disp. att. c.c. per la riscossione dei contributi condominiali, atteso che la predetta norma di legge può trovare applicazione soltanto nei confronti di coloro che siano condomini al momento della proposizione del ricorso monitorio (atteso che l'obbligo di pagamento di questi ultimi sorge dal rapporto di natura reale che lega l'obbligato alla proprietà dell'immobile). 

Ciò, posto, con la prima doglianza, la ricorrente, non ponendo in discussione i predetti principi e l'applicabilità dell'art. 63 disp. att. c.c. con riferimento alla previsione del vincolo di solidarietà tra acquirente subentrante e precedente proprietario condomino nel pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello antecedente rispetto al momento dell'intervenuta compravendita (pacificamente applicabile nella specie poiché la vendita era sopravvenuta nel 2004 e la spesa condominiale si riferiva all'anno contabile precedente), sostiene che la predetta norma sarebbe stata violata perché la quota condominiale era stata imputata ad un terzo con la delibera approvata che ne costituiva il presupposto giustificativo. 

Senonché, come adeguatamente motivato dal Tribunale spezzino, nella specie, era rimasto univocamente accertato che lo stato di ripartizione prevedeva la corresponsione di una quota straordinaria indicata in pari misura tra tutte le unità immobiliare facenti parte del condominio, tra le quali era inclusa quella di cui all'appartamento coincidente con l'interno 12, ovvero quello poi acquistato dai sigg. B. - C.

Peraltro, è rimasto altrettanto univocamente appurato che gli originari ingiunti, al momento della proposizione del ricorso monitorio erano gli effettivi condomini proprietari della predetta unità immobiliare e che la precedente proprietaria era identificabile con la società Casa F. s.r.l., la quale, perciò, è da qualificarsi dante causa dei predetti B. - C., non assumendo alcuna rilevanza - sul piano giuridico - che, nel piano di riparto, l'amministratore avesse riportato il nominativo di tal M., il quale aveva stipulato con la predetta società un mero contratto preliminare di compravendita (occupando provvisoriamente, a titolo precario, l'immobile), senza, però, diventare mai effettivo proprietario dell'appartamento (che era, perciò, rimasto nella titolarità della Casa Fiorita s.r.l.), poi acquistato dai menzionati B. - C., a seguito di aggiudicazione riferita proprio alla procedura concorsuale che aveva interessato la suddetta società proprietaria dell'appartamento indicato con l'interno 12 (come dalla stessa ricorrente ammesso: cfr. pag. 3 del ricorso). Appare, perciò, insussistente la dedotta violazione dell'art. 63 disp. att. c.c., così come appare del tutto irrilevante, avuto riguardo al secondo motivo, l'argomentazione operata dal giudice di secondo grado (da considerarsi, perciò, fatta “ad abundantiam”) sulla eventuale impugnazione della delibera condominiale presupposta, che, invero, ha investito un aspetto che non aveva costituito oggetto della controversia e che non ha alcuna autonomia giustificativa nel percorso logico della sentenza impugnata (che, quindi, non è sulla stessa fondata), perché appare evidente che l'impugnazione avrebbe potuto essere proposta solo da coloro che rivestivano la qualità di condomini al momento dell'adozione (e comunicazione, se assenti) della delibera.

Del resto, come già evidenziato, alla stregua della giurisprudenza di questa Corte, in materia di condominio, una volta perfezionatosi il trasferimento della proprietà di un'unità immobiliare, non può essere chiesto ed emesso nei confronti dell'alienante, in capo al quale è cessata la qualità di condomino, decreto ingiuntivo per la riscossione dei contributi condominiali, atteso che l'obbligo di pagamento dì questi ultimi sorge dal rapporto di natura reale che lega l'obbligato alla proprietà dell'immobile, con la conseguente legittimità dell'emissione del provvedimento monitorio nei confronti del subentrato acquirente diventato effettivo condomino (salvo il suo diritto di rivalsa nei confronti del dante causa).

In virtù delle esposte argomentazioni, avendo la sentenza impugnata deciso le questioni di diritto dedotte con il ricorso in modo conforme alla giurisprudenza di questa Corte senza che siano stati offerti elementi per mutare il pregresso orientamento (cfr. Cass., S.U., ord., n.19051/2010) ed essendo rimasta esclusa la configurazione del dedotto vizio motivazionale (per effetto dell'irrilevanza del passaggio argomentativo oggetto della doglianza), si deve ritenere, in definitiva, che sembrano emergere le condizioni, in relazione al disposto dell'art. 380 bis, comma 1, c.p.c., per poter pervenire al possibile rigetto totale del proposto ricorso per sua manifesta infondatezza”. Considerato che il Collegio condivide argomenti e proposte contenuti nella relazione di cui sopra, nei riguardi della quale non sono state sollevate critiche ad opera delle parti, non essendo risultate depositate memorie a tal fine e non potendo sortire rilevanza, nella presente sede di legittimità, siccome inammissibili, i profili di merito prospettati dal difensore della ricorrente (riguardanti la sollecitazione di riscontri documentali) nel corso della sua audizione in seno all'adunanza camerale;

ritenuto che, pertanto, il ricorso deve essere integralmente rigettato, con conseguente condanna della ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio, che si liquidano come in dispositivo. 

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio, liquidate in complessivi Euro 900,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori nella misura e sulle voci come per legge. 

Sentenza Cassazione I Civile n. 7162 del 10 maggio 2012 (Nell'ambito del normale rapporto, l'amministratore deve aprire un conto corrente per il condominio, e comunque deve darne informativa o esserne implicitamente autorizzato)

Con atto di citazione ritualmente notificato, il Condominio di (…), in persona dell’amministratore, proponeva opposizione al decreto ingiuntivo, emesso dal Presidente del Tribunale di Milano a favore della Banca P. C. e I., Soc. Coop. a r.l., per l’importo di lire 67.586.914 per saldo negativo di conto corrente. Proponeva altresì domanda di manleva nei confronti di S.C.G., già amministratore del condomino stesso.

Costituitosi il contraddittorio, la Banca chiedeva rigettarsi la domanda e proponeva in subordine azione di manleva nei confronti del S.; questi chiedeva rigettarsi la domanda del condominio, dichiararsi inammissibile quella della Banca, e chiamarsi in causa la S.p.A. Assicurazioni G., per esserne garantito; costituitasi, la S.p.A. Assicurazioni G. chiedeva rigettarsi le domande nei suoi confronti.

Con sentenza in data 17 giugno - 4 luglio 2006, il Tribunale di Milano, in parziale accoglimento delle domande del condominio, revocava il decreto ingiuntivo, rigettando ogni altra domanda.

Proponeva appello la Banca P. e I. S.p.A., successore della Banca convenuta. Costituitosi il contraddittorio, il condominio ne chiedeva il rigetto, proponendo appello incidentale condizionato, circa la manleva nei confronti del S.; la S.p.A. Assicurazioni G. parimenti proponeva appello incidentale condizionato, chiedendo rigettarsi la domanda di manleva del S.; questi chiedeva rigettarsi l’appello della Banca e quello incidentale del condominio; proponeva a sua volta appello incidentale, chiedendo la condanna del Condominio al pagamento a suo favore della somma di Euro 20.138,76. La Corte d’Appello di Milano, con sentenza in data 4.11.2009 - 7.4.2010, in parziale riforma dell’impugnata sentenza, dichiarava cessata la materia del contendere tra la S.p.A. Assicurazioni G. e la Banca; confermava il decreto ingiuntivo e rigettava l’opposizione.

Ricorre per cassazione il Condominio.

Resistono con controricorso la Banca, la S.p.a. Assicurazioni G., nonché il S., che pure propone ricorso incidentale.

Resiste con controricorso al ricorso incidentale il condominio.

Motivi della decisione

Preliminarmente, appaiono infondate le eccezioni di inammissibilità del ricorso principale, sollevate, in controricorso, dalla Banca P. C. e I. S.p.A. Da un lato, infatti, la censura circa l’insufficienza di motivazione (non evidentemente l’assenza), può coesistere con quella di illogicità, dall’altro, la stessa controricorrente, quanto all’asserita violazione dell’art. 360 bis c.p.c., non da indicazione alcuna sugli orientamenti giurisprudenziali di questa Corte, che il ricorrente principale avrebbe contrastato, limitandosi a richiamare pronunce isolate e non del tutto pertinenti (Cass., n. 1046/1974, sui poteri dell’amministratore; Cass., n. 1640/1997 sul contratto d’appalto). È fondata, invece, l’eccezione di inammissibilità per tardività, sollevata dal S. nella memoria per l’udienza (la questione, ovviamente, è rilevabile d’ufficio) circa il controricorso di S.p.A. Assicurazioni G. nei suoi confronti: la notifica del ricorso principale reca la data del 21 luglio 2010; quella del controricorso e del ricorso incidentale, del 18 ottobre 2010; il controricorso di S.p.A. Assicurazioni G. è stato notificato in data 27 settembre 2011.

Venendo all’esame del ricorso principale, con il primo motivo, il Condominio di (…) lamenta violazione degli artt. 1130, 1131, 1388, 1393, 1398, 1708, 1711 c.c. e vizio di motivazione, circa il potere e la responsabilità dell’amministratore nell’apertura di un conto corrente e nella successiva apertura di una linea di credito da parte della Banca. Con il secondo, violazione degli artt. 2697 c.c., 106, 111 c.p.c., nonché omissione di motivazione, circa la manleva nei confronti del S. e la sua condanna alla restituzione della somma di Lire 46.068.012.

I motivi vanno rigettati, in quanto infondati.

È da ritenere che, secondo, del resto, orientamenti diffusi nell’ambito della dottrina e della giurisprudenza di merito (sul punto, questa Corte non ancora avuto modo di pronunciarsi specificamente), l’amministratore condominiale possa aprire un conto corrente contenente i contributi alle spese condominiali. È vero che, come precisa il ricorrente principale, l’amministratore rappresenta il condominio nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’art. 1130 c.c. Egli ha l’obbligo, ai sensi del primo comma, n. 3, di erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni. Nell’ambito di tali poteri, l’amministratore gode di ampia autonomia, e può sicuramente anticipare fondi per effettuare pagamenti a favore di terzi (al riguardo, v. Cass., n. 1046/1974) (ad es., se alcuni condomini siano inadempienti). Egli sarebbe ritenuto responsabile se non richiedesse in tempo i contributi ai condomini, e da ciò derivasse un danno al condominio. Anche se non si può affermare, come pure talora è stato fatto, che addirittura la mancata apertura di un conto corrente separato rispetto al patrimonio personale dell’amministratore, costituirebbe irregolarità tale da comportarne la revoca del mandato, si può sostenere che, pur in assenza di specifiche norme che ne facciano obbligo, l’amministratore è tenuto a far affluire i versamenti delle quote condominiali su apposito e separato conto corrente intestato al condominio, per evitare confusioni e sovrapposizioni tra il patrimonio del condominio e il suo personale od eventualmente quello di altri differenti condomini, da lui amministrati. Vi è pure un’esigenza di trasparenza e di informazione, in modo che ciascun condomino possa costantemente verificare la destinazione dei propri esborsi e la chiarezza e facile comprensibilità dell’intera gestione condominiale.

L’apertura del conto corrente non richiede dunque specifiche autorizzazioni assembleari, ciò che invece richiederebbe sicuramente l’apertura di una linea di credito bancaria. Va peraltro precisato che, negli ordinari contratti di conto corrente formulati e proposti dall’ABI, è prevista la possibilità di uno scoperto, necessariamente produttivo di interessi passivi.

D’altra parte, come ha chiarito il Giudice a quo, con motivazione adeguata e non illogica, l’amministratore, all’assemblea condominiale del 25-01-1996 (superandosi evidentemente l’errore materiale della sentenza impugnata, dove si fa riferimento al 25-11-1996) propose l’apertura di un conto corrente, senza incontrare opposizione. E i condomini erano ben consapevoli del successivo scoperto del conto corrente - continua il Giudice a quo - come emerge dai verbali delle due assemblee straordinarie del 16 luglio e 25 novembre 1997, convocate dall’amministratore, proprio con riferimento a tale “scoperto”: in quella sede, veniva deliberata la copertura delle spese correnti, per evitare l’accumularsi di interessi passivi sul conto corrente condominiale, e si precisava che alcuni condomini avevano provveduto, con il versamento di fondi, a sanare, ancorché parzialmente, la situazione di scoperto.

È da ritenere pertanto, sulla base di quanto finora osservato che l’apertura del conto corrente e lo “scoperto” bancario fossero immediatamente opponibili al condominio.

Quanto al secondo motivo, il Giudice a quo ha rigettato la domanda di manleva e di restituzione di somme, proposte dal condomino, nei confronti del S. Si lamenta, sotto quest’ultimo profilo, omessa motivazione, là dove invece la motivazione stessa sussiste ed è adeguata e non illogica. La Corte di Merito chiarisce che le somme destinate al conto corrente e trattenute dal S. erano tutte provenienti da debiti contratti e da anticipi effettuati per la gestione del patrimonio condominiale: l’amministratore non ha usato il conto corrente per fini personali, ma ha effettuato prelievi per far fronte alle esigenze condominiali (e talora per recuperare - come emerge, seppur per implicito, dalla sentenza impugnata - propri anticipi).

In sostanza, il condominio finisce, al riguardo, per introdurre profili di fatto, in contrasto con quanto indicato nella sentenza, insuscettibili di controllo in questa sede. Ancora, il ricorso del condominio si palesa a tratti non autosufficiente, perché non si indicano specificamente le vicende del conto corrente e le partite di dare ed avere.

Conclusivamente, va rigettato il ricorso principale. Quanto al ricorso incidentale del S., con un unico motivo, egli lamenta violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., 184 c.p.c., nonché errata valutazione delle risultanze e delle istanze istruttorie, relativamente al credito vantato verso il condominio per una parte degli anticipi effettuati.

Per giurisprudenza ampiamente consolidata (tra le altre, Cass. n. 13375/09), la valutazione delle risultanze e delle istanze istruttorie spetta al Giudice di Merito, e non può essere oggetto di controllo in questa sede se sorretta da congrua motivazione.

Con motivazione essenziale, ma adeguata e non illogica, la sentenza impugnata, richiamando argomentazioni del primo Giudice, precisa che non è stato provato in alcun modo il credito del S. e che risultano ininfluenti le prove richieste, mentre la C.T.U. proposta sarebbe meramente esplicativa: sarebbe stato indispensabile - secondo il Giudice a quo - la presentazione di uno specifico rendiconto, con riferimento alla formazione del passivo e agli eventuali crediti del S. stesso.

Va dunque rigettato, in quanto infondato, il ricorso incidentale.

Le spese seguono la soccombenza del Condominio nei confronti della Banca, rimanendo compensate tutte le altre posizioni.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi e li rigetta; compensa le spese tra il Condominio di (…), S.C.G. e Assicurazioni G. S.p.A.; condanna il predetto Condominio al pagamento delle spese del presente giudizio di legittimità nei confronti della Banca P. C. e I. S.p.A., che liquida in Euro 2.500,00 per onorari ed Euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali ed accessori di legge.

Sentenza Corte di Cassazione n. 6624 del 30 aprile 2012 (Il balcone aggettante è proprietà esclusiva del condomino proprietario del rispettivo appartamento)

La sentenza della Corte di Cassazione n.6624 depositata in cancelleria il 30 aprile 2012 fornisce alcune utili precisazioni al fine di regolare i rapporti tra condomini e rendere ancora più netta la distinzione tra balconi incassati e balconi aggettanti. All’interno di un condominio infatti, non è raro assistere ad eventi come quello che costituisce oggetto della suddetta sentenza.

Nel caso specifico, il proprietario di un appartamento sito al secondo piano di una palazzina, si era rivolto al Giudice di Pace per richiedere la condanna del condomino sito al piano sottostante, colpevole di aver installato le tende da sole fissandole alla soletta del balcone soprastante. In buona sostanza quindi, il condomino del secondo piano rivendicava dinanzi al Giudice di Pace la proprietà esclusiva del balcone e dato che il proprietario del primo piano aveva eseguito tale opera senza richiedere preventiva autorizzazione,  richiedeva la rimozione delle tende da sole.

La parte citata in giudizio, respingeva l’accusa sostenendo che la soletta del balcone del piano superiore,  ai sensi dell’ ex art. 1125 del codice civile, era da considerarsi bene comune.

Analizzati i fatti,  il Giudice di Pace si esprimeva a favore del condomino richiedente, disponendo la rimozione delle tende.

La controparte presentò ricorso contro tale disposizione rivolgendosi al Tribunale territorialmente competente. In questa sede il giudice, ribaltò la sentenza definendo legittimo il diritto dei proprietari dell’immobile del primo piano ad ancorare le tende da sole alla soletta del suddetto balcone poiché questo doveva considerarsi bene comune del condominio.

Successivamente il condomino del secondo piano si rivolse alla Corte di Cassazione per far valere le proprie ragioni e  gli Ermellini, cassando la precedente sentenza, hanno finalmente risolto l’arcano.

I giudici hanno posto l’accento sulla sostanziale differenza tra balconi incassati e balconi aggettanti.

Più precisamente, la Suprema Corte ha definito i balconi aggettanti, come dei meri prolungamenti del relativo immobile e devono essere considerati di proprietà esclusiva del proprietario dell’appartamento. Poiché:

- non rispondono alla funzione di copertura dei piani sottostanti;

- godono di una piena autonomia poiché la loro sussistenza prescinde dalla presenza di altri balconi ai piano inferiori o superiori;

- non svolgono alcuna funzione di utilità per gli altri condomini;

- la loro esistenza va ad esclusivo vantaggio del condomino proprietario dell’immobile corrispondente.

I Giudici della Suprema Corte quindi, hanno disposto la rimozione delle tende affermando che, trattandosi di una proprietà esclusiva dell’immobile pertinente, il condomino che abita l’appartamento sottostante non può utilizzarlo come supporto per installare manufatti di ogni tipo, senza averne preventivamente richiesto il permesso.

Le uniche parti dei balconi aggettanti considerati beni comuni sono i rivestimenti e le decorazioni della parte frontale e della parte inferiore. Questi infatti sono considerati elementi integranti della facciata condominiale poiché abbelliscono l’edificio e apportano una miglioria che va a vantaggio dell’intera compagine condominiale.

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